市場預(yù)期的房地產(chǎn)“利好政策”靴子終于落地。央行、住建部、銀監(jiān)會昨天聯(lián)合下發(fā)通知，對擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭購二套房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。同時，財政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布稱二手房營業(yè)稅免征期限由5年降至2年。

政策出臺

>>二套房貸款

首付由六成降至四成

昨天下午，一則“央行緊急召集媒體當(dāng)天下午召開發(fā)布會”的消息即在市場傳開，并表示可能與二套房貸首付比例下降有關(guān)系。京華時報記者昨天向央行方面求證，得到回復(fù)稱沒有發(fā)布會，二手房政策尚不清楚。然而，就在各股票市場收盤之后，昨天16：58，央行、住建部、銀監(jiān)會三部委聯(lián)合發(fā)布通知，宣布對二套房貸首付等個人住房貸款進行調(diào)整。

這份名為《中國人民銀行、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》規(guī)定，對擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭購二套房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。使用住房公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付20%;擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，最低首付30%。而在此之前，二套房貸款執(zhí)行“首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍”的政策。

>>轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅

免征期限由5年變2年

無獨有偶，就在三部委聯(lián)合發(fā)布調(diào)整二套房貸的通知幾分鐘后，財政部、國家稅務(wù)總局又聯(lián)合發(fā)布消息，稱將從3月31日起調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策，其中個人轉(zhuǎn)賣已購普通住房，免征營業(yè)稅的期限由目前的購房超過5年(含5年)下調(diào)為超過2年(含2年)。

具體調(diào)整內(nèi)容包括：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

據(jù)悉，我國目前執(zhí)行的個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策自2011年初開始實施，規(guī)定個人購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售可免征營業(yè)稅，而購買不足5年的住房將全額征收營業(yè)稅。

新聞背景

房地產(chǎn)市場低迷

事實上，自去年以來，房地產(chǎn)市場的情況并不樂觀。根據(jù)本月國家統(tǒng)計局公布的2月份數(shù)據(jù)顯示，70個大中城市中，66城新建商品住宅價格環(huán)比下降，北京新房價格連續(xù)8個月下跌。

根據(jù)亞豪機構(gòu)最新的統(tǒng)計顯示，截至3月30日，2015年一季度，北京共成交商品住宅20383套，相比去年四季度41722套商品住宅成交量下滑了51%。

土地市場方面，受供應(yīng)等因素的影響，成交量同比大幅下滑。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，一季度北京土地市場成交金額484.7275億元，相比2014年一季度的753.44億元，跌幅高達35.7%。2014年一季度土地成交高達50宗，而在2015年一季度僅成交28宗。

多次出重拳調(diào)控

近年來，政府多次出重拳調(diào)控房地產(chǎn)市場。2010年1月，“國十一條”出臺，要求加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，二套房貸款首付比例不得低于40%;當(dāng)年4月，“國十條”規(guī)定二套房首付比例不得低于50%，房價過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸;2011年1月，力度空前的新“國八條”規(guī)定二套住房首付款比例不低于60%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍;2013年2月，新“國五條”進一步加強了差別化住房信貸政策，北上廣深、廈門、武漢、南京、杭州等城市都將二套房首付提高至六到七成。

專家解讀

放松程度超過預(yù)期

二套房貸首付比例迎來5年以來的首度下調(diào)。鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭表示，本輪組合拳政策偏向支持二套合理改善型需求，且放松幅度超過此前各界預(yù)期。從歷年北京市購房貸款首付比例變化情況來看，2010年二套房首付比例統(tǒng)一為40%，此后一直處于上升趨勢，自2013年起，二套房首付比例一直維持在70%的水平。此次二套房首付比例重回2010年以前水平，以購置套總價200萬元的二手房來說，首付金額可下降60萬之多。

亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，綜合來看，本輪政策調(diào)整可謂是房地產(chǎn)松綁的組合拳，特別是個別政策已經(jīng)寬松至2008年的歷史最寬松期的標(biāo)準(zhǔn)，這將會極大地提振市場信心。

營業(yè)稅又回6年前

張旭表示，從歷史情況看，營業(yè)稅政策也全面回到2009年的水平。據(jù)鏈家地產(chǎn)測算，目前北京二手房市場上約有16%的購房者需要交納營業(yè)稅，如果營業(yè)稅“5改2”政策落地，交納營業(yè)稅的占比可能要降低到8%，整體購房者的負(fù)擔(dān)將會有所降低。

郭毅表示，目前二手房交易本就以次新房為主，以前的稅費政策極大地抑制了購房時間在5年以內(nèi)的

二手房交易，也從一定程度上造成二手房整體交易量的下滑，本次營業(yè)稅調(diào)整后，稅費的降低將有助于拉動一輪購房時間在2年到5年之間的二手次新房交易。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，“5改2”政策最大的受益者其實是購房人，對于很多人來說，不用承擔(dān)以前要被業(yè)主轉(zhuǎn)嫁的營業(yè)稅了，降低其購房成本，能夠省幾萬到幾十萬不等。

但是，郭毅也指出，本次稅費調(diào)整并未涉及個人所得稅這一二手房交易稅負(fù)最重的稅種，目前這一稅種的征收標(biāo)準(zhǔn)是5年以內(nèi)房產(chǎn)，征收(銷售價格-房產(chǎn)原值)的20%，房產(chǎn)滿5年且為家庭唯一住房才會免征。二手房個稅未如預(yù)期中一樣，與營業(yè)稅同步下調(diào)，無疑將會在一定程度上影響對于二手房市場交易量的拉動力度和效果，也說明在二手房政策上，政府同樣保留了一定的調(diào)整空間。

重點支持改善需求

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，在宏觀樓市整體表現(xiàn)依然低迷的大背景下，以支持首次自住型需求和合理改善型需求的樓市利好政策再度加碼。從三部門聯(lián)合下發(fā)的通知核心內(nèi)容看，本次新政重點利好的是已經(jīng)擁有一套住房、亟須改善但同時購買力相對欠缺的合理改善型人群，政策明顯加大了對此類人群購房的支持力度，降低了其購買二套房的首付門檻。同時本次新政也重申了使用公積金購買首套房的首付門檻降到20%，盤活公積金使用效率的意圖表現(xiàn)明顯。

北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波表示，此次樓市新政，改善型住房家庭受益面最大。以前對二套房的首付限制，基本已經(jīng)消除了。近期一些城市的租金一直上漲，就是因為太多家庭都在觀望樓市。這次宏觀調(diào)控后，對改善型住房家庭有一定的幫助。

一線城市靈活調(diào)整

值得注意的是，本次通知還強調(diào)，要按照“因地施策，分類指導(dǎo)”的原則，做好與地方政府的溝通工作，加強對銀行業(yè)金融機構(gòu)執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督;在國家統(tǒng)一信貸政策基礎(chǔ)上，指導(dǎo)銀行業(yè)金融機構(gòu)合理確定轄內(nèi)商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例和利率水平。中央財經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇表示，“因地施策、分類指導(dǎo)”意味著政策不應(yīng)一刀切，像北京、上海、深圳等購房需求旺盛甚至房地產(chǎn)持續(xù)過熱的城市可考慮不下調(diào)首付比例，同時，銀行亦可根據(jù)自身經(jīng)營狀況靈活調(diào)整。