影響預(yù)測

直接增加10%需求

中國銀行國際金融研究所研究員高玉偉表示，政府穩(wěn)定住房消費(fèi)的意圖明顯。這標(biāo)志著房地產(chǎn)政策出現(xiàn)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，從地方放松限購限貸走向全面放松。預(yù)計(jì)，短期內(nèi)，房市新政難以改變房地產(chǎn)投資下滑的局面，特別是部分三四線城市，去庫存仍是房市調(diào)整的主題，但部分一線城市需求回升可能帶動(dòng)房價(jià)上漲。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，政策遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過市場預(yù)期，特別是首付比例降低到40%，這將是歷史最寬松的政策，對于市場來說，起碼可以直接增加10%的有效購買需求。

成交量將快速上漲

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，整體市場成交量將在4月快速上漲。一二線城市將會出現(xiàn)上漲的可能性，其中部分城市的上漲幅度會比較高。預(yù)計(jì)整體一二線城市二季度市場將出現(xiàn)成交量起碼30%的環(huán)比上漲，也將是2014年來的成交高峰，其中一線城市的房價(jià)將開始上漲。

亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析，對于剛需和改善型人群來說，支付能力是制約其購房的原因之一，信貸政策的調(diào)整也一直是政府對樓市調(diào)控的重要手段。降低首付比例，提高購房資金杠桿，有助于撬動(dòng)更多住房消費(fèi)。在目前國內(nèi)商品房產(chǎn)能過剩的背景下，有助于緩解三四線城市的高庫存壓力，對于一線城市來說，更成為拉動(dòng)購房需求提升的利器。預(yù)計(jì)一線城市的房地產(chǎn)市場交易量將會在4月明顯升溫，三四線城市的樓市也將逐步回暖。

焦點(diǎn)追問

1、房價(jià)會不會上漲?

“量價(jià)齊升”將不會再現(xiàn)

胡景暉認(rèn)為，新政將刺激改善型需求的提前釋放，將促進(jìn)大戶型、高價(jià)房的銷售，但不會創(chuàng)造新的需求;因?yàn)槭赘侗壤�降低后貸款會增加，購房人獲得按揭的難度反而會在一定程度上有所加大，因此作用有限。其次，新政將促進(jìn)改善型業(yè)主賣掉城中的中小戶型，對于不愿去郊區(qū)買房的首次置業(yè)者來說是明顯的利好。同時(shí)，新政表明政府已經(jīng)依據(jù)我國樓市現(xiàn)階段的市場特征，把鼓勵(lì)政策從首次置業(yè)人群調(diào)整為改善型人群。胡景暉認(rèn)為，在我國經(jīng)濟(jì)增速放緩、結(jié)構(gòu)調(diào)整的“新常態(tài)”下，盡管本輪新政會刺激宏觀樓市二季度持續(xù)復(fù)蘇，但是依然無法從根本上扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場趨冷的大趨勢，未來宏觀樓市像過去幾年那樣“量價(jià)齊升”的情況將不會再出現(xiàn)，“量增價(jià)穩(wěn)”將成為2015年樓市“新常態(tài)”。

泰禾集團(tuán)總裁助理、集團(tuán)品牌總經(jīng)理沈力男認(rèn)為，此次出臺的兩個(gè)政策疊加釋放出的需求量是比較大的，對于房企來說，這是一個(gè)利好政策。在這樣的政策刺激下，預(yù)計(jì)后面一段時(shí)間的北京市場上成交量將有明顯的回升，但價(jià)格將是穩(wěn)中有漲的態(tài)勢。至于房價(jià)不會出現(xiàn)大幅變動(dòng)的原因，沈力男稱，北京是行業(yè)集中度比較高的市場，很多房子集中在大型房企的手中，而這些房企一般上半年以跑量為主，對溢價(jià)的要求一般在下半年體現(xiàn)。因此，房地產(chǎn)的整體趨勢是樂觀，但房價(jià)的走勢相對趨穩(wěn)。

2、新政算不算救市?

政策由非常態(tài)向常態(tài)回歸

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇表示，此次二套房首付下調(diào)可謂房貸政策由非常態(tài)向常態(tài)的回歸，有利于釋放自住型及改善型購房需求，以改善民生、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)。

中國民生銀行首席研究員溫彬分析稱，目前我國房地產(chǎn)市場已從供過于求向供求基本平衡轉(zhuǎn)變，前期為抑制房價(jià)過快上漲而采取的非常規(guī)房貸政策也需要根據(jù)市場變化回歸到常態(tài)。從國際上看，二套房最低40%的首付比例仍然是比較審慎的，防止投機(jī)性需求的膨脹。

北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波表示，此次新政是常規(guī)的調(diào)控手段，鼓勵(lì)大家買房就是要降低首套比例和銀行利率。樓建波稱，房地產(chǎn)調(diào)控不是從緊從嚴(yán)才叫調(diào)控，鼓勵(lì)購房、消化庫存也是調(diào)控的一部分。今年李克強(qiáng)總理的工作報(bào)告中，也提到了鼓勵(lì)居民自住型住房和改善型住房需求，因此，新政策出臺的出發(fā)點(diǎn)是好的。

中國銀行國際金融研究所研究員高玉偉表示，房市新政出臺的主要原因在于，房市調(diào)整引起相關(guān)投資下滑，進(jìn)而帶來巨大的經(jīng)濟(jì)下行壓力，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長成為今年經(jīng)濟(jì)工作的首要任務(wù)。

市場反應(yīng)

>>開發(fā)商

深圳某項(xiàng)目應(yīng)聲漲價(jià)

政策剛剛落地，就有項(xiàng)目應(yīng)聲而漲。昨天18:07，一則由“九垓上”發(fā)出的微博稱：“緊急通知，熙園山院從明天起所有產(chǎn)品上調(diào)5個(gè)點(diǎn)。面價(jià)不調(diào)。請各位同事周知。”京華時(shí)報(bào)記者了解到，該項(xiàng)目位于深圳寶安區(qū)，是一個(gè)別墅項(xiàng)目，搜房網(wǎng)上掛出的價(jià)格是64000元/平方米。

記者隨即撥通了該項(xiàng)目的售樓電話，銷售人員向記者表示，他們的確接到了通知，將從3月31日開始報(bào)價(jià)上調(diào)5%，但具體售價(jià)需要面談。

>>銀行

利率優(yōu)惠跟首套看齊

昨天晚間，浙商銀行宣布即時(shí)調(diào)整二套房貸政策，對于總價(jià)在500萬元以下的普通住房，實(shí)施二套房貸首付最低4成，利率下限為基準(zhǔn)利率的7折;對于總價(jià)在500萬元以上的公寓、別墅等高檔住房，二套房首付比例最低5成，貸款利率下限為基準(zhǔn)利率的8.5折。浙商銀行表示，利率下限優(yōu)惠范圍目前暫為購買與該行有開發(fā)貸款合作樓盤的優(yōu)質(zhì)客戶。而在此前，該銀行對于借款人家庭有一套住房有貸款余額，又申請貸款購買住房的，首付比例不低于60%，貸款利率下限為基準(zhǔn)利率的1.1倍。

>>股市

地產(chǎn)個(gè)股上演漲停潮

雖然消息在昨天下午才公布，但A股市場早早作出反應(yīng)，截至收盤，房地產(chǎn)板塊均漲4.39%。

具體來看，招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、中天城投、天房發(fā)展、實(shí)達(dá)集團(tuán)、榮安地產(chǎn)、深深房A、香江控股、金科股份、國興地產(chǎn)、中關(guān)村逾10只股強(qiáng)勢封于漲停。華夏幸福、首開股份、榮盛發(fā)展等漲幅超過8%。

匯豐晉信大盤基金雙核策略基金經(jīng)理丘棟榮認(rèn)為，目前龍頭地產(chǎn)股對應(yīng)2015年動(dòng)態(tài)估值僅8倍左右，吸引力比較大,預(yù)計(jì)會受此消息提振，帶動(dòng)整個(gè)藍(lán)籌板塊繼續(xù)發(fā)力。